È obbligo del meditare informare l’acquirente delle difformità edilizie?
È obbligo del meditare informare l’acquirente delle difformità edilizie?
Abstract: la responsabilità risarcitoria del mediatore reticente o mendace che abbia importato una non corretta determinazione contrattuale della parte (indipendentemente dalla eventuale responsabilità concorrente della controparte contrattuale) può legittimare la richiesta di restituzione della provvigione corrisposta nella prospettiva di un affare che avrebbe richiesto una diversa valutazione economica per raggiungere gli scopi prefissi dal contraente.
Secondo costante orientamento giurisprudenziale, il mediatore ha l’obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede ai sensi dell’art. 1759, comma 1, c.c, il che comporta il dovere di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza qualificata propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell’affare.
La previsione del summenzionato articolo in uno con la disciplina dettata dalla L. n. 39 del 1989, denota il carattere professionale dell’attività del mediatore, il quale (pur non essendo tenuto, se non in forza di uno specifico impegno contrattuale, a svolgere apposite indagini di natura tecnico – giuridica) assume l’obbligo di espletare “ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell’affare” (L. n. 39 del 1989, art. 3, comma 1).
Si concretizza pertanto la responsabilità in capo al mediatore qualora costui dia informazioni obiettivamente non vere su fatti di indubbio rilievo, dei quali egli non abbia consapevolezza e/o che non abbia controllato. In questa prospettiva hanno rilievo le informazioni afferenti alla contitolarità del diritto di proprietà, all’insolvenza di una delle parti, ad eventuali prelazioni ed opzioni, al rilascio di autorizzazioni amministrative, alla provenienza di beni da donazioni suscettibili di riduzione, alla solidità delle condizioni economiche dei contraenti, alle iscrizioni o trascrizioni sull’immobile, alla titolarità del bene in capo al venditore, ecc.
Tutti gli elementi sopra riferiti rilevano ai fini dell’obbligo informativo di cui all’art. 1759, comma 1, c.c., poiché influenzano la corretta valutazione dell’affare, (Cass. Civ, n. 15577/ 2022).
Nel caso specifico, anche la mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica o edilizia non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, rende lo stesso responsabile verso il cliente (affiancandosi tale responsabilità alla eventuale responsabilità del venditore) e può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione (Cass. Civ, n. 16623/2010).
Recentemente (Cass. Civ. 11371/2023) la Corte di Cassazione (Cass. Civ. 11371/2023) ha avuto modo di ribadire che il mediatore “deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell’attività esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni; ne consegue che, ove l’affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all’immobile oggetto della promessa di vendita, dovendosi comunque verificare l’adempimento di tale dovere di informazione da parte del mediatore con esclusivo riferimento al momento stesso della conclusione dell’affare”
Avvocato Stefano Fedel
