I poteri della minoranza dei condomini rispetto all’amministratore
I poteri della minoranza dei condomini rispetto all’amministratore
I poteri della minoranza dei condomini rispetto all’amministratore
L’amministratore di condominio è un professionista, ma il suo incarico ha una particolarità: gli viene conferito quasi sempre non dall’unanimità dei suoi clienti, non dall’unanimità dei condomini, ma da una maggioranza di questi. Sappiamo che i condomini che possono validamente nominare l’amministratore di condominio sono la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi. Ma una volta nominato l’amministratore, com’è logico, deve amministratore nell’interesse di tutti anche nell’interesse della minoranza dissenziente.
Egli deve rendere i propri servizi, le proprie prestazioni a tutti i condomini ed assicurare che i diritti di tutti siano preservati.
Le tutele della minoranza
In questa situazione in cui una maggioranza di condomini ha il potere di imporre, sulla base del principio maggioritario, ad una minoranza le sue scelte e in questo caso ha il potere di individuare l’amministratore di sua preferenza quali sono le tutele che questa minoranza ha rispetto alla nomina dell’amministratore e alla successiva gestione?
Impugnazione della nomina
Il primo potere attribuito dalla minoranza è quello generale di impugnazione della delibera di nomina. La delibera di nomina dell’amministratore, come tutte le altre delibere dell’assemblea, è suscettibile di impugnazione da parte dei dissenzienti in minoranza o degli assenti o degli astenuti qualora non sia stata rispettata la legge o il regolamento di condominio.
L’obbligo di specificare il compenso
In secondo luogo la minoranza ha diritto che l’amministratore venga nominato nel rispetto delle norme speciali previste dalla riforma del 2012: in particolare che all’atto dell’accettazione della nomina o del suo rinnovo l’amministratore specifichi analiticamente a pena di nullità della nomina stessa l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Questa è evidentemente una norma di garanzia a vantaggio di tutti i condomini.
La revoca giudiziale dell’amministratore
Tuttavia il potere più forte di tutti che la minoranza ha nei confronti dell’amministratore che non provveda in maniera corretta all’amministrazione dello stabile è di gran lunga lo strumento della possibilità di chiedere la revoca dell’amministratore davanti al tribunale. Va precisato: questo strumento è a disposizione di tutti i condomini anche di coloro che hanno votato a favore dell’amministratore, diversamente dallo strumento dell’impugnazione della delibera assembleare che compete solo ai dissenzienti.
Ebbene ogni condomino ha il diritto di chiedere al tribunale che l’amministratore venga revocato quando commette gravi irregolarità. Fino al 2012 la norma attribuiva un potere di revoca nel caso in cui l’amministratore commettesse gravi irregolarità: ma la definizione di tale irregolarità era demandata alla giudizio discrezionale del giudice. E le maglie, va detto, non erano strette.
Oggi il legislatore ha sostanzialmente vincolato la discrezionalità del giudice fissando molte ipotesi che, se si verificano, determinano automaticamente una grave irregolarità.
Eccole:
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
Rimane poi il caso che altre irregolarità possono presentarsi ed essere segnalate al giudice ove il giudice le ritenga gravi procederà in ogni caso alla revoca.
Una volta ha revocato la amministratore non può più essere rinominato dall’Assemblea.
Avvocato Carlo Callin Tambosi
