L’impegno del costruttore ad eliminare i vizi
L’impegno del costruttore ad eliminare i vizi
L’articolo 1669 del codice civile prevede e disciplina la responsabilità del costruttore di un edificio per gravi vizi di costruzione. Questa norma prevede che se, nel corso dei dieci anni dal compimento, l’edificio rovina in tutto o in parte o presenta gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti sia del committente che dei suoi aventi causa purché sia fatta una denuncia entro un anno dalla scoperta del vizio e che si sia agito entro un anno dalla denuncia.
Lo schema della norma prevede quindi sostanzialmente tre termini. Un termine generale che è quello di garanzia decennale e due termini di decadenza e prescrizione per la denuncia e per l’esercizio del diritto.
Nelle dinamiche dei rapporti tra nuovi proprietari di una casa e il costruttore spesso accade che quando si presenta un vizio lo stesso costruttore venga immediatamente coinvolto dai nuovi proprietari degli appartamenti. E in questi casi spesso accade che il costruttore si impegni a eliminare il vizio.
Si è a lungo discusso sul significato giuridico di eventuali impegni del costruttore.
Secondo alcune pronunce infatti l’impegno del costruttore vale a far nascere una nuova obbligazione svincolata dai termini di cui all’articolo 1669 e soggetta solo al termine di prescrizioni di dieci anni decorrenti dal giorno della promessa stessa.
Secondo altre pronunce invece l’impegno alla risoluzione del problema non determina la nascita di un’obbligazione nuova, ma semplicemente esenta il proprietario del bene dal dover rispettare i termini fissati dall’articolo 1669 per la denuncia.
Ebbene la Cassazione, con una sentenza emessa pochi giorni fa, si è proprio interrogata sulla natura di tali impegni da parte del costruttore e indirettamente quindi sulle diverse interpretazioni che di tali impegni hanno dato i giudici.
La sentenza del 31 maggio 2023 n. 15.369 ha sì stabilito che gli impegni valgono a fare nascere una nuova obbligazione autonoma rispetto alla obbligazione di garanzia di cui all’art. 1669 ma pure ha previsto che, affinché l’impegno diventi veramente una nuova obbligazione, è necessario che intercorra un accordo definitivo tra costruttore proprietario avente per oggetto l’eliminazione dei vizi e che la effettiva stipula di tale accordo debba essere puntualmente verificata dal giudice.
Avvocato Carlo Callin Tambosi
